OGH 25.6.2024, 4 Ob 113/24g: Kündigung bei Nichtbenutzung der Wohnung
Die Kündigung eines Mietvertrags im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) darf nur aus wichtigen Gründen geschehen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der:die Mieter:in die Wohnräume nicht regelmäßig benutzt (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG). Wann hierfür der maßgebliche Zeitpunkt vorliegt, hatte Ende Juni der Oberste Gerichtshof ("OGH") zu beantworten.
Die Beklagte ist Mieterin und Bewohnerin einer Wohnung in Wien. Vier- bis fünfmal die Woche übernachtete sie allerdings bei ihrem Lebensgefährten. Als die Vermieterin Umbau- und Sanierungsarbeiten durchführte, war die Mieterin aufgrund des Staubs und Lärms auch einmal für längere Zeit abwesend. Dies war auch der Fall, als die Beklagte ihren 94-jährigen Vater in Deutschland pflegte. Mit dem Argument, die Mieterin nutze die Wohnung weniger als 70 Tage im Jahr, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag und forderte die Beklagte gerichtlich zur Übergabe auf.
Das Erstgericht wies die Klage ab und hob die Kündigung auf. § 30 Abs 2 Z 6 MRG ermöglicht zwar eine Kündigung, sofern die Wohnräume nicht “zur Befriedigung der dringenden Wohnbedürfnisse” regelmäßig verwendet werden. Hiervon kann jedoch nicht die Rede sein, wenn die Wohnung zumindest teilweise als Mittelpunkt des wirtschaftlichen und familiären Lebens dient. Dies ist dann der Fall, wenn eine Nichtbenutzung lediglich eine absehbare, nur vorübergehende Unterbrechung ist. Darunter fallen im vorliegenden Fall die Abwesenheiten der Beklagten zur Pflege ihres Vaters in Deutschland und aufgrund der Sanierungsarbeiten. Der OGH bestätigte diese rechtliche Beurteilung.
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