OGH 26.4.2024, 4 Ob 182/23b: Provisionsanspruch eines Maklers

Article • Prozessführung von Christian Lenz

Ist allein durch Ausübung einer verdienstlichen Tätigkeit eines Maklers bereits eine Maklergebühr zu entrichten? Mit dieser Fragestellung hatte sich kürzlich der Oberste Gerichtshof ("OGH") auseinanderzusetzen.

Eine Kundin beauftragte eine Maklerin mit der Vermittlung einer Wohnung (“zu Wohnzwecken”). Die Maklerin vermittelte ihr eine Wohnungseigentumseinheit, die als Büro gewidmet war, und klärte sie über diese Widmung auf. Obwohl die Kundin den Kaufvertrag unterschrieb, wurde der Kauf nie vollzogen und das Büro schließlich an einen Dritten verkauft. Die Maklerin klagte ihre Kundin anschließend auf die Zahlung einer Vermittlungsprovision. Beide Parteien des Maklervertrags waren sich über das Objekt des Geschäfts einig, nämlich eine Wohnung. Eine nachträgliche Änderung des Maklervertrags, dass die Maklerin auch ein Büro vermitteln dürfe, gab es nicht. Auch ein Verhalten der Kundin, aus dem die Maklerin hätte schließen lassen können, dass sich das Anliegen der Kundin, eine Wohnung zu erwerben, geändert hätte, lag nicht vor.

Der OGH hat daher festgestellt, dass selbst eine (noch so) verdienstliche Tätigkeit des Maklers keinen Provisionsanspruch begründet, wenn sie nicht zum Abschluss des vertragsgemäß zu vermittelndem Geschäft oder zumindest eines ihm “zweckgleichwertigen” Geschäfts führt. Die Kundin muss daher keine Provision zahlen, da durch die Vermittlung eines Büros anstelle einer Wohnung die Maklerin nicht vertragsgemäß handelte und eine Zweckgleichwertigkeit nicht vorlag. Schließlich hätte das Büro erst nach einer erfolgreichen Umwidmung und einer Baubewilligung als Wohnung genutzt werden können.

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Christian Lenz

Das Team
Christian Lenz
Associated Partner / Prozessführung, Bank-, Versicherungs- und Wertpapieraufsichtsrecht, Immobilienrecht
Christian vertritt zahlreiche Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen sowie Glücksspielanbieter in Zivilverfahren zu zivilrechtlichen Haftungsfragen. Er berät seine Mandant:innen beim Erstellen von Vertrags- und Werbeunterlagen sowie zu wirksamen Präventionsmaßnahmen.

Universität Wien, Rechtswissenschaftliche Fakultät (Mag. iur. 2002)