OGH 9.7.2024, 10 Ob 29/24y: Sind (Miet-)Kaufoptionsverträge vom Anwendungsbereich des BTVG erfasst?
Im Jahr 2020 schlossen der Beklagte und die Kläger:innen einen Mietvertrag und einen Optionsvertrag ab, der den Kläger:innen das Recht einräumte, eine sich im Bau befindliche Wohnung nach zehn Jahren Miete zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Für dieses Optionsrechts entrichteten die Kläger:innen vor Fertigstellung der Wohnung ein Optionsentgelt, das den Mindestwert in § 1 Abs 1 Bauträgervertragsgesetz (BTVG) überstieg. Der Beklagte unterließ es, das Optionsentgelt gemäß den Vorschriften des BTVG sicherzustellen.
In ihrer Klage auf Rückforderung des Optionsentgelts stützten sich die Kläger:innen darauf, dass das Optionsentgelt vor Fertigstellung des Wohnobjekts gezahlt wurde, es jedoch mangels entsprechender Sicherung nicht fällig geworden sei. Der Beklagte sah hingegen den Anwendungsbereich des BTVG nicht eröffnet und vertrat den Standpunkt, eine Sicherungspflicht wäre sowieso mit tatsächlicher Übergabe der Wohnung hinfällig geworden.
Diese Sicht des Beklagten teilte der OGH nicht. Zwar stimmte der OGH insoweit zu, dass es sich beim Optionsvertrag und beim Vertrag zur Ausübung des Optionsrechts um zwei getrennte Rechtsgeschäfte handelt. Doch zielt auch ein Optionsvertrag auf den Erwerb des Wohnungseigentums ab. Im konkreten Fall war die Wohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung auch erst zu errichten. Damit verwirklicht sich jedoch, so der OGH weiter, gerade das Vorauszahlungsrisiko, das nach dem BTVG verhindert werden soll. Der vorliegende Optionsvertrag ist damit als Bauträgervertrag zu qualifizieren. In Folge bejahte der OGH den Rückforderungsanspruch der Kläger:innen: Da weder die vorgesehenen Sicherungen vorlagen noch die Sicherungspflicht vor Sicherung enden hätte können, weil der Optionsvertrag und der davon abhängige Kaufvertrag in ihrer Gesamtheit auf den (Wohnungs-)Eigentumserwerb gerichtet waren, kann das Optionsentgelt zurückgefordert werden.
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