Vorbote der FATF-Prüfung – wird es ernst für die Immobilienmakler?

1. Nicht erst seit gestern bestehen die Pflichten für Immobilienmakler im Bereich der Geldwäscheprävention. In der Praxis haben sich diese – wenn man öffentlichen Aussagen der Behörden glaubt – aber noch nicht zu herumgesprochen. Ob sich das in Anbetracht der diesjährigen FATF-Prüfung ändert, die insbesondere den Nicht-Finanzsektor unter die Lupe nimmt, wird sich erst zeigen. Zumindest der VwGH hat sich die Sache aber schon einmal angesehen und wenig Verständnis gezeigt, wenn sich Immobilienmakler auf andere verlassen.

2. Im Ausgangsfall der Entscheidung (Ra 2023/04/0269, 16. Jänner 2025) erbrachte eine Immobiliengesellschaft in den Jahren 2021 und 2022 geldwäscherelevante Leistungen als Immobilienmakler. Im Rahmen einer Vor-Ort-Kontrolle stellte die zuständige Gewerbebehörde fest, dass die Immobiliengesellschaft jedoch weder über ein angemessenes Risikomanagement noch über eine geeignete “Whistleblower-Hotline” nach den Vorgaben der Gewerbeordnung 1994 (“GewO”) verfügte.

3. Die Immobiliengesellschaft rechtfertigte sich im Wesentlichen damit, dass für die entsprechende Vertragserrichtung ausschließlich befugte Parteienvertreter, Rechtsanwälte und Notare beauftragt worden seien, die ihrerseits den (zum Teil auch strengeren) Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung unterliegen. Durch dieses “Outsourcing” sei die Gesellschaft ihren Sorgfaltspflichten ausreichend nachgekommen. Das tatsächliche Vorliegen eines entsprechenden Auslagerungs- oder Vertretungsverhältnisses wurde jedoch nicht behauptet.

4. Das reichte dem VwGH aber nicht: Der bloße Hinweis darauf, dass die genannten Berufsgruppen mit der Vertragserrichtung beauftragt worden seien, reicht eben nicht aus, um den eigenen Pflichten nachzukommen.

5. Zwar können Gewerbetreibende zum Erfüllen ihrer allgemeinen Sorgfaltspflichten auf Dritte zurückgreifen (§ 365 S1 Abs 1 GewO). Die Möglichkeit, auf Dritte zurückzugreifen, besteht jedoch weder iZm den verstärkten Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden, noch iZm der Implementieren einer geeigneten Whistleblower-Hotline. Das Höchstgericht stellte weiters klar, dass in diesem Fall – anders als bei vertraglichen Auslagerungs- oder Vertretungsverhältnissen – die endgültige Verantwortung für die Erfüllung dieser Anforderungen beim Gewerbetreibenden selbst verbleibt.

Wien, 27.05.2025