OGH 21.2.2024, 6 Ob 179/23a: Haftung des Vermieters für die Instandhaltung der Heizanlage
Die mangelnde Beheizbarkeit veranlasste eine Familie zum vorübergehenden Auszug aus der angemieteten Wohnung. Inwieweit der Vermieter dafür ersatzpflichtig ist, war Gegenstand einer erst kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes ("OGH").
Nach einem längeren Auslandsaufenthalt stellte eine Familie fest, dass die Zentral-Gasheizanlage die Heizkörper der gemieteten Wohnung nicht mit Warmwasser versorgt. Nachdem der Vermieter mehrmals erfolglos darauf hingewiesen worden war, mietete die Familie eine Ersatzwohnung an. Sie verlangten in der Folge vom Vermieter Schadenersatz für die Kosten der Ersatzwohnung. Der Vermieter wendete dagegen ein, dass der Mieter selbst für die Instandhaltung zuständig sei, weil die Anlage von den Voreigentümern errichtet worden und eine etwaige Erhaltungspflicht nicht Gegenstand des neuen, mit ihm abgeschlossenen Mietvertrags geworden sei.
In seiner Entscheidung musste der OGH beurteilen, ob die zentrale Heizanlage als “Gemeinschaftsanlage” im Sinne des Mietrechtsgesetzes (“MRG”) zu qualifizieren ist und damit in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt. Das ist dann der Fall, wenn die Nutzung der Anlage gegen Kostenbeteiligung allen Mietern zusteht. Die Heizungsanlage versorgt unzweifelhaft alle Wohnungen des Hauses und wird dementsprechend von allen Mietern verwendet. Dass der neue Mietvertrag nicht explizit eine Kostenbeteiligung an der Heizanlage vorsieht, schadet nicht, da die Mietzinsgestaltung der freien Disposition der Vertragsparteien unterliegt. Dementsprechend ist auch im neuen Mietvertrag die Erhaltungspflicht des Vermieters für die Heizungsanlage vereinbart. Der Vermieter hat die Kosten zu übernehmen.
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