OGH 23.5.2023, 1 Ob 79/23h: Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf

Auf dem Exposé wurde die Wohnung mit einem “sehr guten Zustand” beworben. Nachträglich stellte sich jedoch heraus, dass ein Schrankraum bei der Errichtung zu gering gedämmt war und dort eine Wärmebrücke bestand, weshalb ein massiver Schimmelbestand auftrat. Die Schimmelfreiheit des Raumes konnte auch durch häufiges Lüften nicht sichergestellt werden. Aufgrund einer Klausel im Kaufvertrag war der Verkäufer der Ansicht, dass seine Haftung vertraglich ausgeschlossen sei. In der entsprechenden Vertragsklausel wurde geregelt, dass “die Käufer den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt haben und daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit kennen”. Zudem wurde vereinbart, dass die Übergabe in demselben tatsächlichen Zustand ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand erfolge.

Der OGH stellt fest, dass die Vertragsbestimmung nur die Gewährleistung für solche Mängel ausschließt, welche für die Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen sind. Ein umfassender Gewährleistungsverzicht bezieht sich grundsätzlich zwar auch auf “geheime” Mängel. In diesem Fall ist die Vertragsbestimmung aber so auszulegen, dass für Mängel, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren, gehaftet wird. Der Mangel im konkreten Fall war somit nicht vom Gewährleistungsverzicht umfasst. Der OGH begründet dies damit, dass der Haftungsausschluss des Verkäufers mit dem Hinweis auf den bekannten Zustand der Wohnung und der eingeräumten Gelegenheit zur Informationsbeschaffung durch Besichtigung erfolgte. Wegen der Zusage eines “sehr guten Zustands” der Wohnung haben die Käufer auch keine Nachfrage stellen bzw einen Sachverständigen beiziehen müssen. Aus diesem Grund bestätigt der OGH das Gewährleistungsbegehren der Käufer.

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