OGH 27.4.2023, 5 Ob 7/23z: Abstimmungskontroversen in einem Mehrparteienhaus
Abstimmungen in eigener Sache sind grundsätzlich unzulässig. Jüngst musste sich der Oberste Gerichtshof ("OGH") mit Stimmverboten im Wohnungseigentumsrecht befassen.
Im Zentrum des Rechtsstreits steht die Bestellung einer neuen Hausverwaltung in einem Mehrparteienhaus. Nach einem Wechsel in der Zusammensetzung der Eigentumsverhältnisse begehrten die beiden Neueigentümerinnen die Bestellung einer ihnen vertrauten Hausverwaltung – diese verwaltete bereits die anderen 39 Wohnungseigentumsobjekte der beiden Neueigentümerinnen. Um die Abstimmung in die gewollte Richtung zu lenken, wurden im Wohnhaus Abstimmungsblätter verteilt, die bereits das gewünschte Ergebnis der bevorstehenden Abstimmung enthielten. Schließlich wurde die neue Hausverwaltung mit einem knappen Ergebnis von 8.395 zu 8.254 Anteilen gewählt.
Grundsätzlich steht einem/einer Wohnungseigentümer:in bei der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft kein Stimmrecht zu, wenn die Entscheidung ein Geschäft betrifft, bei der er/sie entweder persönlich beteiligt ist oder eine enge Beziehung zu einer Person besteht, die darin involviert ist (§ 24 Abs 3 WEG). Dies dient dazu, Interessenkonflikte zu vermeiden und eine faire Entscheidungsfindung in der Gemeinschaft zu gewährleisten. In diesem Kontext betont der OGH, dass die Ernennung einer Hausverwaltung zu jenen Angelegenheiten zählt, die möglicherweise einen Ausschluss des Stimmrechts rechtfertigen, wenn die gemeinschaftlichen Interessen aufgrund der familiären oder wirtschaftlichen Beziehung eines/einer Wohnungseigentümer:in zur Hausverwaltung beeinträchtigt sein könnten. Ein solches Näheverhältnis besteht bspw bei wechselseitigen Beteiligungen oder sonstiger wirtschaftlicher Abhängigkeit aufgrund von Dienst-, Werkverträgen oder Auftragsverhältnissen.
Vor diesem Hintergrund kommt der OGH zum Schluss, dass auch im vorliegenden Fall ein zu enges Näheverhältnis zwischen den Initiator:innen des Beschlusses und der Hausverwaltung besteht. Aufgrund der intensiven und wechselseitigen Geschäftsbeziehungen konnte die Hausverwaltung bedeutenden Einfluss auf das Abstimmungsverhalten ausüben. Der Beschluss ist daher aufgrund Verstoßes gegen das Abstimmungsverbot unwirksam.
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