OGH 28.04.2022, 7 Ob 19/22b; Von der Unternehmenseigenschaft eines Vermieters
Der Oberste Gerichtshof (OGH) musste in der Entscheidung 7 Ob 19/22b erörtern, wann Vermieter:innen als Unternehmer:innen angesehen werden kann.
Im Ausgangsfall erteilte der Kläger seinem Vertreter eine Vollmacht zum Verkauf von Liegenschaften. Der Vertreter verkaufte eine Liegenschaft zu einem Preis von 550.000 Euro. Der Verkäufer war allerdings mit dem von seinem Vertreter ausgehandelten Kaufpreis unzufrieden. Er war der Meinung, dass der wahre Wert der Liegenschaft mehr als das Doppelte beträgt. Er wollte deshalb den Kaufvertrag gestützt auf laesio enormis anfechten. Die Bestimmung zur laesio enormis ermöglicht die Anfechtung eines Vertrages, wenn die Leistung eines Vertragspartners/einer Vertragspartnerin nicht einmal der Hälfte des Werts der Gegenleistung entspricht. Allerdings enthielt der Kaufvertrag eine Vertragsbestimmung, mit welcher die laesio enormis ausgeschlossen wurde. Ein solcher Ausschluss ist allerdings nur dann zulässig, wenn es sich um ein Geschäft zwischen Verbraucher:innen und einem Unternehmer:innen handelt (§ 354 UGB).
Der OGH stellte dabei Folgendes fest: Ein:e Vermieter:in ist dann als Unternehmer:in anzusehen, wenn er sich einer Mehrzahl an ständigen Vertragspartner:innen (Hausverwalter:in, Reinigungspersonal, Installateur:innen und ähnliche Berufsgruppen) bedient, um den Pflichten als Vermieter:in nachzukommen. Damit ein:e Vermieter:in als Unternehmer:in einzustufen ist, bedarf es außerdem einer gewisse Regelmäßigkeit und Methodik seiner Tätigkeit. Als Richtwert hält der OGH fest, dass der/die private Hauseigentümer:in (noch) als Verbraucher:in anzusehen ist, wenn diese:r in seinem Haus nicht mehr als fünf Wohneinheiten vermietet. Im Ausgangsfall hatte der Kläger allerdings elf Mietverträge abgeschlossen und wurde daher als Unternehmer angesehen. Der Ausschluss der laesio enormis war somit zulässig – der Kläger konnte sich folglich nicht vom Kaufvertrag lösen.
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