OGH 3.8.2023, 8 Ob 60/23s: Zu hohe Untermiete als wichtiger Kündigungsgrund des Vermieters

Doch es ist Vorsicht geboten: Nimmt der/die Mieter:in durch eine Untervermietung unverhältnismäßig viel ein, kann der/die Vermieter:in den Mietvertrag nach dem Mietvertragsgesetz (“MRG”) kündigen. Mit einem solchen beschäftigte sich jüngst auch der Oberste Gerichtshof (“OGH”).

Zwischen den Klägerinnen (als Vermieterinnen) und dem Beklagten (als Mieter) bestand ein langjähriges Mietverhältnis, welches dem Mieter die Untervermietung gestattete. Die Klägerinnen vermuteten dabei schon lange, dass der Beklagte durch die Untervermietung mehr als den Hauptmietzins einnimmt. Verärgert über den Profit des Mieters entschieden sich die Vermieterinnen letztlich, den Mietvertrag aufzukündigen.

Der Kündigungsgrund der Untervermietung gemäß § 30 Abs 2 Z 4 MRG setzt voraus, dass der Mieter aus der Untervermietung einen unverhältnismäßig hohen Nutzen zieht. Der OGH führt dazu aus, dass ein solches Missverhältnis dann vorliegt, wenn der/die Mieter:in durch die Weitergabe des Mietgegenstandes doppelt so viel einnimmt, als er selbst an den/die Vermieter:in zu zahlen hat. Grundsätzlich ist dabei auf die Untermieteinnahmen im Zeitpunkt der Kündigung abzustellen. Bei schwankenden Einnahmen sind jedoch auf die gesamten jährlichen (Unter-)Mieteinnahmen relevant. Darüber hinaus stellt das Höchstgericht fest, dass die Vermieter trotz langjähriger Vermutung der überhöhten Untermiete nicht auf ihr Kündigungsrecht verzichtet haben, da sie erst im vorliegenden Verfahren Kenntnis von der konkreten Höhe der Untermiete erlangt haben. Für das gegenständliche Verfahren bedeutete dies, dass aufgrund des Vorliegens eines Missverhältnisses zwischen Hauptmietzins und Untermietzins die Aufkündigung des Mietverhältnisses rechtens war.

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Christian Lenz