OGH 23.11.2023, 5 Ob 194/23z: Unterlassenes Lüften als Kündigungsgrund

Article • Prozessführung von Christian Lenz

Im November musste sich der Oberste Gerichtshof ("OGH") mit der Zulässigkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses auseinandersetzen.

Im Ausgangssachverhalt suchte der Mieter seine gemietete Wohnung nur alle sechs bis acht Wochen auf und bewohnte sie daraufhin nur wenige Tage. Während seiner Abwesenheit wurde die Wohnung nur gelegentlich von seinen Nachbarn betreten, um die Post abzuholen. Gelüftet und geheizt wurde nur sehr unregelmäßig. Über den Winter entwickelte sich daher eine erhöhte Luftfeuchtigkeit im Mietobjekt, aus der schließlich eine Schimmelbildung resultierte. Der Vermieter sah sich in der Folge dazu veranlasst, das Mietverhältnis aufgrund des Kündigungsgrunds des “erheblich nachteiligen Gebrauchs” aufzukündigen.

Aus der Kündigung des Vermieters entwickelte sich ein Rechtsstreit, der in letzter Instanz dem OGH zur Entscheidung vorgelegt wurde. Das Höchstgericht musste im Wesentlichen beurteilen, wie die einzelfallbezogene Rechtsprechung zur Kündigung wegen “erheblich nachteiligen Gebrauch” in Bezug auf den geschilderten Sachverhalt einzuordnen ist. Dabei nimmt der OGH Bezug auf frühere Entscheidungen, wonach ein siebenmal tägliches Querlüften ebenso nicht zumutbar ist wie ein Querlüften alle drei bis vier Stunden für fünf bis zehn Minuten. Ein durchschnittliches Lüften zur Verhinderung der Schimmelbildung ist jedoch vom Mieter zu erwarten. Diesen Durchschnitt hat der Beklagte aufgrund seiner sehr langen Abwesenheiten nicht erfüllt. Der OGH sah die Kündigung daher als gerechtfertigt an.

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Christian Lenz

Das Team
Christian Lenz
Associated Partner / Prozessführung, Bank-, Versicherungs- und Wertpapieraufsichtsrecht, Immobilienrecht
Christian vertritt zahlreiche Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen sowie Glücksspielanbieter in Zivilverfahren zu zivilrechtlichen Haftungsfragen. Er berät seine MandantInnen beim Erstellen von Vertrags- und Werbeunterlagen sowie zu wirksamen Präventionsmaßnahmen.

Universität Wien, Rechtswissenschaftliche Fakultät (Mag. iur. 2002)