OGH 26.2.2024, 5 Ob 22/24g: Weitergabe der Wohnung als Kündigungsgrund
Kündigungen von Mietverträgen führen häufig zu gerichtlichen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Auch im vorliegenden Fall hatte sich der Oberste Gerichtshof ("OGH") mit der Frage zu beschäftigen, ob die Kündigung eines Mietvertrages – infolge Weitergabe der Wohnung – zulässig war.
Zieht der bisherige Mieter aus seiner Wohnung aus, darf er im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (“MRG”) sein Mietrecht unter bestimmten Voraussetzungen an nahe Angehörige abtreten. Eine Weitergabe ist nur an Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern usw), Adoptivkinder oder an Geschwister möglich. Zudem muss der nahe Angehörige mindestens die letzten zwei – bei Geschwistern fünf – Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit diesem im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Die letzte Voraussetzung ist, dass der bisherige Mieter die Wohnung tatsächlich dauerhaft verlassen muss.
Im konkreten Fall lebte die Mieterin gemeinsam mit ihrem Sohn sechs Jahre in einer Wohnung, welche der Sohn folglich übernahm und allein bezog. Jahre später kündigte die Vermieterin den Mietvertrag aufgrund der Kündigungsgründe der Nichtbenutzung der Wohnung bzw der unzulässigen Weitergabe der Wohnung durch die Mieterin.
Der OGH kam zum Ergebnis, dass die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtswidrig erfolgt war. Trotz Überlassung der Wohnung ist der Kündigungsgrund der Weitergabe dann nicht erfüllt, wenn der Mieter oder eintrittsberechtigte Personen (siehe oben) im Zeitpunkt der Weitergabe (oder offenbar in naher Zeit) am Mietgegenstand einen dringenden Bedarf (ein dringendes Wohnbedürfnis) haben. Hierfür ist es auch nicht erforderlich, dass es zuvor zu einer wirksamen Abtretung der Mietrechte gemäß § 12 MRG kommt. Da der Sohn die Wohnung nach wie vor bewohnt und er zudem über keine andere Wohnmöglichkeit verfügt, lag auch der Kündigungsgrund der Nichtbenutzung nicht vor.
